S1_T4.3 Creazione di alberghi diffusi a gestione comunitaria nei borghi in via di spopolamento
I borghi storici del Casentino costituiscono un importante mosaico di risorse da preservare, riqualificare e/o riconvertire. Essi custodiscono preziose testimonianze della cultura materiale della Valle, espressioni vive di pratiche e tradizioni che raccontano la storia delle comunità locali.
Alcuni borghi casentinesi, in particolare quelli più distanti dal fondovalle dell’Arno, situati in aree di alta collina e montane, si caratterizzano spesso per un progressivo e consistente spopolamento (PSIC, Relazione 01, 2023). Questo fenomeno comporta il sottoutilizzo e talvolta l’abbandono del patrimonio edilizio esistente.
La Strategia proposta mira a recuperare questo patrimonio attraverso la realizzazione di strutture di accoglienza diffuse, attorno alle quali sviluppare iniziative comunitarie di rilancio socioeconomico sfruttando la presenza di un tessuto storico-artistico di pregio e di notevole rilevanza paesaggistica.
L’ospitalità diffusa a gestione e/o ownership comunitaria è riconosciuta come una modalità efficace per rivitalizzare i borghi storici delle aree interne in via di spopolamento1. Tale approccio integra la valorizzazione del patrimonio urbano e architettonico con un modello di sviluppo economico sostenibile e partecipativo, innescando processi virtuosi di recupero e rigenerazione, dalla riqualificazione degli spazi pubblici al rafforzamento delle reti sociali.
Tra le forme di ospitalità diffusa da attuare per il recupero e il rilancio dei borghi del Casentino in via di spopolamento, assume un particolare rilievo l’Albergo Diffuso (AD), un modello di gestione degli immobili privati impiegati nell’affitto breve che risponde a una domanda turistica2 sempre sempre più attenta alla sostenibilità e all’autenticità dei luoghi3.
Occorre osservare che la formula dell’AD non è adatta a tutte le circostanze. Innanzitutto, risulta essenziale la presenza di una comunità attiva e consapevole.
Da una prospettiva economica, inoltre, l’AD è un’ipotesi praticabile laddove siano rispettate due condizioni: (1) c’è necessità di creare servizi comuni, e (2) il recupero edilizio e la manutenzione/gestione degli immobili sono eccedenti la capacità dei singoli proprietari delle abitazioni (si pensi, ad esempio, alla promozione del luogo come destinazione turistica attraverso i canali dedicati e la gestione dell’ospitalità da parte di proprietari residenti altrove).
L’AD può essere costituito mediante formule innovative come la gestione comunitaria (ad es., tramite imprese o cooperative di comunità) o con formule di partenariato e/o cooperazione pubblico-privata. Con tali modalità, l’AD può rafforzare le reti sociali e la solidarietà, favorendo la creazione di valore condiviso e incrementando l’occupazione locale, distinguendosi sia dalle forme alberghiere tradizionali sia dalla gestione individuale degli immobili residenziali ad uso turistico per il suo forte radicamento territoriale e la sua funzione di congiunzione tra accoglienza turistica, comunità, residenti e patrimonio culturale.
La Strategia si propone di promuovere la costituzione di alberghi diffusi nei borghi casentinesi in via di spopolamento come espressione di una progettazione collettiva promossa e sostenuta da attori diversi, inclusi gli enti pubblici. L’obiettivo è favorire una gestione condivisa di accoglienza, sostenibile culturalmente e socialmente, capace di generare servizi e infrastrutture nel rispetto dei principi dell’ospitalità e della solidarietà.
Per tale scopo la Strategia intende favorire forme di gestione collettiva, coinvolgendo nella progettazione e offerta di servizi complementari (ristorazione, eventi, guide, laboratori) non solo i proprietari degli immobili, ma anche altri abitanti coinvolti nell’offerta di servizi complementari, aprendosi alla possibilità di creare rete tra più borghi per condividere strategie di promozione e di gestione dei servizi (ad es., servizi di manutenzione, trasporti, promozione). In questo contesto si ritiene essenziale integrare le produzioni enogastronomiche tipiche, le tradizioni, il paesaggio e l’artigianato locale all’interno dell’esperienza turistica per valorizzare le identità produttive del territorio e offrire ai visitatori un vero ‘assaggio’ della cultura casentinese.
Un possibile ostacolo alla realizzazione dell’AD a gestione comunitaria riguarda il coinvolgimento dei proprietari degli immobili. Talvolta, infatti, essi sono restii a mettere a sistema i propri immobili all’interno di un modello collettivo. Questo aspetto, come emerso dall’analisi sul campo, potrebbe giocare un ruolo importante in Casentino dove, come emerso nei focus group della ricerca REACT, si registra una scarsa propensione dei proprietari affittare o vendere immobili di famiglia disabitati. L’attivazione della comunità e degli enti pubblici locali che hanno competenza sul territorio e di un dialogo costante con i proprietari, possono essere la chiave per superare/mitigare queste resistenze. Incentivi economici e fiscali, semplificazioni burocratiche e partenariati trasparenti possono favorire la collaborazione, mentre programmi di formazione e supporto tecnico possono evidenziare come il recupero e la valorizzazione degli immobili rappresentino un vantaggio diretto per i proprietari così come un mezzo per rafforzare il patrimonio culturale e stimolare lo sviluppo economico e occupazionale del luogo.
Inoltre, occorre considerare che l’esercizio di un’attività turistica para-alberghiera richiede che il contesto urbano sia idoneo (le strade debbono essere in buono stato, i servizi di base come acqua, fognatura, illuminazione, raccolta e smaltimento dei rifiuti ecc. essere efficienti, e così via). Anche in questo caso sono l’approccio comunitario e il dialogo tra ente locale e proprietari che possono creare le condizioni propizie per la realizzazione del progetto.
Un ulteriore ostacolo è rappresentato dalla gentrificazione, possibile conseguenza del processo di riqualificazione che farebbe aumentare i costi della vita, escludendo residenti storici e favorendo l’arrivo di turisti e investitori esterni. Questo fenomeno rischierebbe di trasformare i borghi in meri ‘musei a cielo aperto’, con conseguente perdita di autenticità e vitalità. Per scongiurare questo pericolo, ben distante dal concetto di AD, alimentato dall’autenticità e identità locale, è cruciale adottare un approccio partecipato che coinvolga la comunità locale fin dai primi passi di elaborazione della Strategia, controlli i prezzi e vincoli le destinazioni d’uso così da bilanciare gli obiettivi di sviluppo con la tutela della coesione sociale e dell’identità dei borghi.
Una buona pratica di riferimento per comprendere il valore dell’albergo diffuso come strumento di rigenerazione territoriale è rappresentata da “Borgo Tufi” a Castel del Giudice (IS). In questo piccolo paese molisano l’amministrazione comunale, per fronteggiare il forte spopolamento e il conseguente abbandono di numerosi edifici, ha promosso la creazione di un albergo diffuso in collaborazione con un gruppo di investitori privati e con la popolazione. Il progetto, nato dal recupero, dal consolidamento e dalla ristrutturazione degli edifici non più in uso (prevalentemente stalle) a fini turistico-ricettivi, offre ai visitatori 120 posti letto complessivi. Il recupero e la valorizzazione del patrimonio edilizio esistente hanno rappresentato un’occasione di sviluppo per l’economia locale. Lo strumento operativo impiegato è stato la Società di Trasformazione Urbana (STU). Le STU sono società per azioni miste, costituite da Comuni e privati scelti con bando pubblico, finalizzate alla realizzazione di interventi di rigenerazione.
Questa soluzione ha semplificato l’iter burocratico e facilitato il rilevamento della proprietà degli immobili a un prezzo concordato con i proprietari. Grazie alla efficace regia comunale e alla creazione della STU, si è realizzata a Castel del Giudice una vera e propria alleanza tra ente pubblico, imprenditori e cittadini, volta a consolidare e ristrutturare gli edifici per uso turistico, preservando al contempo l’identità architettonica del borgo. L’interesse per Borgo Tufi risiede, in particolare, nella modalità di gestione che vede la partecipazione dell’Amministrazione comunale, cittadini e imprenditori. Il capitale della società è per il 20% in mano al Comune, mentre il restante 80% è ripartito tra due imprese private selezionate mediante bando pubblico. I soggetti privati si sono occupati della realizzazione della parte alberghiera, mentre il Comune, grazie a un finanziamento regionale, si è occupato della parte infrastrutturale.
La Strategia si implementa mediante una serie di Azioni coordinate e complementari.
Potenziali soggetti promotori di questa Strategia potrebbero essere l’Unione dei Comuni Montani del Casentino, i singoli Comuni della Valle, il GAL Appennino Aretino e anche i proprietari delle abitazioni, imprenditori e gli enti del Terzo Settore. Come meglio specificato nella descrizione delle singole Azioni, i soggetti attuatori potrebbero coincidere con gli stessi soggetti promotori, affiancati, caso per caso, da altri soggetti, in funzione delle specifiche esigenze da soddisfare.
Alla Strategia S1_T4.3 sono sottesi i Principi di rigenerazione REACT indicati in grassetto nell’elenco che segue:
P1. Conoscenza
P2. Recupero
P3. Salvaguardia
P4. Valorizzazione
P5. Governance
P6. Coesione sociale
P7. Dotazione di servizi
P8. Gestione.
Azioni relative alla Strategia S1_T4.3
A1_S1_T4.3 Identificazione di borghi casentinesi con caratteristiche potenzialmente rispondenti alla realizzazione di un albergo diffuso a gestione comunitaria
L’Azione mira a valutare il potenziale turistico espresso dai borghi della Valle e le opportunità di valorizzazione del patrimonio edilizio esistente facendo leva sull’interazione tra proprietari, privati e pubblici, e comunità locale. L’obiettivo è selezionare tra i borghi del Casentino in via di spopolamento quelli maggiormente vocati ad accogliere un albergo diffuso per caratteristiche paesaggistiche, urbane, architettoniche e comunitarie, intendendo con ciò non solo la disponibilità al coinvolgimento, ma anche la presenza di una comunità viva e radicata, che rappresenti un riferimento stabile per il territorio e che possa, in prospettiva, attivarsi nella gestione condivisa del progetto.
A tal fine, occorrerà definire preliminarmente specifici criteri di selezione combinando indirizzi derivanti dalla letteratura scientifica sugli alberghi diffusi e dalla normativa regionale vigente (L.R. 86/2018 “Testo unico del sistema turistico regionale”). A questi si affiancheranno criteri di natura urbana, paesaggistica e territoriale (ad es., qualità dello spazio pubblico e volontà dell’amministrazione comunale a impegnarsi per poterlo migliorare) e parametri di tipo funzionale relativi agli edifici (ad es., ubicazione della reception, distanze tra le case e numero di ambienti, criteri ambientali e tecnologici, presenza di esercizi commerciali, impatto sul costruito e sul paesaggio urbano dei necessari interventi di riqualificazione, ecc.).
Fondamentale è l’analisi preliminare delle potenzialità economiche di un contesto abitativo per individuare le situazioni in cui ha economicamente senso la proposta dell’albergo diffuso. A questo proposito, risultano necessari accurati studi di fattibilità tecnico-economica e sociale, volti a definire le attività di analisi, le ipotesi di attività, i modelli di gestione e le forme di promozione presso i soggetti da coinvolgere.
L’avvio del processo e il coordinamento di queste attività presuppongono l’identificazione di un soggetto promotore con funzione di ‘imprenditore comunitario’ che si faccia carico dell’innesco, dell’animazione e del coordinamento del progetto in una logica collettiva.
L’Azione potrebbe essere coordinata dall’Unione dei Comuni Montani del Casentino (Ambito Turistico) e implementata grazie al supporto di associazioni culturali locali e di università e enti di ricerca, enti del Terzo Settore, inclusi potenziali promotori locali e cooperative di comunità.
A2_S1_T4.3 Coinvolgimento della comunità e dei potenziali partecipanti all’iniziativa
L’Azione consiste nello svolgimento di incontri pubblici volti all’illustrazione dell’iniziativa agli abitanti del borgo possibile sede di un progetto di accoglienza comunitaria. Questi incontri sono finalizzati a sensibilizzare gli abitanti dei borghi selezionati sulle potenzialità dell’iniziativa, ma soprattutto a raccogliere manifestazioni di interesse alla realizzazione del progetto da parte di proprietari di immobili, imprenditori e investitori locali. Si tratta di due livelli diversi – comunità in senso lato e proprietari – che possono richiedere interventi differenziati: alla comunità va presentata la “convenienza” comunitaria delle ipotesi di attività in termini di recupero del territorio e della sua vivibilità, ai proprietari va prospettata la convenienza individuale in termini di reddito e di valori immobiliari.
L’esito di questa Azione potrebbe consistere nella costituzione di un comitato promotore o di un gruppo di promotori motivati alla realizzazione del progetto dell’albergo diffuso a gestione comunitaria. L’Unione dei Comuni Montani del Casentino (Ambito Turistico), il GAL Appennino Aretino e l’Amministrazione Comunale del borgo in questione, potrebbero svolgere il ruolo di soggetti attuatori dell’iniziativa unitamente agli attori locali interessati e ad esperti nella facilitazione di processi partecipativi e di coprogettazione territoriale.
A3_S1_T4.3 Creazione del modello di ownership comunitaria
L’Azione mira a promuovere, in base alle manifestazioni di interesse acquisite, alle condizioni di proprietà e agli attori pubblici e privati coinvolti, accordi di gestione comunitaria di natura essenzialmente privatistica che individuino il modello imprenditoriale (ad es., impresa o cooperativa di comunità), e, sul piano pubblicistico, gli strumenti urbanistici più adeguati (ad es., società di trasformazione urbana). Occorrerà redigere un regolamento interno per disciplinare le modalità di gestione, le forme di partecipazione e il ruolo dei singoli soggetti coinvolti (pubblici e privati).
L’Albergo Diffuso “Borgo Soandri” di Sutrio in Carnia (Udine), ad esempio, è gestito da una cooperativa di più di quaranta soci comprendenti sia i proprietari degli alloggi sia soggetti che operano nel settore dell’accoglienza turistica e non solo. In tal modo, l’AD diviene un progetto di comunità in quanto le risorse del territorio diventano parte integrante del progetto.
Similmente la Cooperativa Albergo Diffuso Comeglians gestisce il “Borgo Carnia Vacanze Maranzanis” dal 1999 creando un circuito virtuoso tra ambiente, comunità, turismo ed economia sostenibile.
L’Azione potrebbe essere attuata dall’Unione dei Comuni Montani del Casentino, dai Comuni dove sono ubicati i borghi dove realizzare l’AD, dai proprietari degli immobili, dagli enti del Terzo Settore.
A4_S1_T4.3 Elaborazione di linee di indirizzo per il progetto di adeguamento degli immobili a fini ricettivi
L’Azione prevede l’elaborazione di indicazioni specifiche inerenti alle caratteristiche delle ristrutturazioni e ai processi di adeguamento/riconversione degli immobili. L’obiettivo è preservare i caratteri costruttivi del patrimonio edilizio storico e di integrare gli interventi nel contesto urbano, coniugando le tradizioni operanti nel luogo di intervento con l’innovazione tecnologica e le istanze della modernità (A4_S2_T4.1 “Definizione delle priorità d’intervento“) e di garantire un efficiente funzionamento della struttura recettiva nel tempo anche grazie al ricorso a tecnologie rinnovabili per la produzione di energia (A5_S1_T4.3 “Adozione di pratiche di gestione ecologica dell’Albergo Diffuso”). Le linee di indirizzo, da strutturare per aree tematiche, dovrebbero essere ispirate ai principi di sostenibilità ambientale nelle diverse fasi del processo edilizio, compatibilmente con la sostenibilità economica delle iniziative che è la condizione necessaria di tutto il processo. Uno specifico aspetto che dovrebbero affrontare riguarda il disegno d’interni, dove arredi originali, espressione autentica delle tradizioni e della cultura locale, dovrebbero dialogare con oggetti della contemporaneità.
“Sextantio”, l’Albergo Diffuso di Santo Stefano in Sessanio (Abruzzo), sorto dall’iniziativa di un imprenditore svedese-italiano, costituisce un esempio di accurato restauro filologico di un borgo ai fini di ospitalità diffusa. Il recupero degli edifici ha infatti seguito criteri rigorosi per mantenere intatta la struttura originale del borgo, rispettando le tecniche costruttive tradizionali e utilizzando arredi essenziali, ispirati alla vita rurale e alla cultura contadina.
L’attuazione dell’Azione potrebbe essere affidata a università ed enti di ricerca.
A5_S1_T4.3 Adozione di pratiche di gestione ecologica dell’Albergo Diffuso
Per fare dell’albergo diffuso un’esperienza di sviluppo sostenibile, occorre adottare pratiche ecologiche coerenti con gli obiettivi di valorizzazione del territorio e con la sensibilità dei futuri ospiti.
L’Azione propone l’adozione di pratiche di gestione ecologica (ad es., prodotti plastic free e a filiera corta, controllo della risorsa acqua, pratiche di risparmio energetico, corretta gestione e smaltimento dei rifiuti, ecc.), l’attenzione alla formazione del personale sui temi della sostenibilità e, infine, un’adeguata strategia di marketing, coerente con i valori dell’ospitalità sostenibile.
Numerose sono le strutture ricettive che utilizzano pratiche ecologiche per promuovere un’ospitalità all’insegna della sostenibilità.
“Sant’Egle Agriturismo Biologico”, a Sorano “Grosseto” utilizza energie rinnovabili e adotta pratiche di riduzione degli sprechi e di risparmio idrico, come il riutilizzo dell’acqua piovana. Il ristorante promuove il farm-to-table con ingredienti biologici e a km zero e il personale è formato per consigliare gli ospiti sui benefici di queste pratiche66.
“Vivosa Apulia Resort”, situato nel Parco naturale di Ugento “Lecce” si impegna nel riutilizzo delle acque, nel riciclaggio dei rifiuti e sfrutta pannelli solari per l’elettricità. La struttura ha eliminato l’uso della plastica monouso e ridotto le emissioni di CO₂.
A6_S1_T4.3 Promozione del territorio e valorizzazione del patrimonio materiale e immateriale del Casentino
Un albergo diffuso a gestione comunitaria può rappresentare una straordinaria opportunità di sviluppo territoriale se alimentato da risorse locali al fine di promuovere l’autenticità dell’esperienza e l’integrazione del visitatore nella vita della comunità.
L’Azione suggerisce la creazione di una rete di collaborazione con produttori (ad es., agricoltori, allevatori, aziende di trasformazione dei prodotti di origine, artigiani, ecc.) e con associazioni culturali locali per utilizzare e promuovere i prodotti locali, mediante iniziative volte alla promozione del patrimonio culturale, materiale e immateriale anche attraverso la diretta partecipazione dei visitatori ad attività legate alla conoscenza e ai saperi della tradizione del Casentino (ad es., laboratori artigianali, laboratori gastronomici, visite presso aziende agricole e fabbriche di prodotti tipici come il panno del Casentino, ecc.).
È importante, ad esempio, che il servizio di ristorazione e di prima colazione offra agli ospiti prevalentemente prodotti tipici del territorio, derivanti da produzioni biologiche e a filiera corta.
L’esperienza dell’AD di Borgo Tufi può costituire una buona pratica. Borgo Tufi offre oltre 100 posti letto suddivisi in 33 unità abitative, un centro benessere e due ristoranti, di cui uno è gestito da cuochi della Scuola di Niko Romito, dove si propongono menù basati sulla tradizione dell’Alto Molise reinterpretati in chiave moderna. A questo si aggiungono sale a disposizione della comunità per percorsi formativi o eventi che ambiscono a rendere l’AD un laboratorio per startup rivolto soprattutto a giovani: un centro convegni, una sala di formazione destinata a divenire una biblioteca chiamata “Casa della conoscenza”. A Castel del Giudice si è creato un circuito virtuoso con altre iniziative di sviluppo locale: un’azienda agricola biologica che produce mele, un birrificio artigianale e attività di formazione sul turismo responsabile, fino a percorsi tematici e laboratori educativi legati alla terra e alle tradizioni del luogo volti a valorizzare il paesaggio.
Anche l’AD Sauris (in provincia di Udine) propone un modello di ospitalità che unisce recupero edilizio, partecipazione comunitaria e valorizzazione dei prodotti locali. Esso, realizzato su iniziativa di privati e amministrazione locale per favorire il recupero di strutture danneggiate e abbandonate, in particolare a seguito del sisma del 1976, è associato a un marchio territoriale che promuove prodotti tipici come il prosciutto di Sauris IGP e la birra artigianale Zahre. Inoltre, l’AD offre pacchetti turistici che includono corsi di cucina e di artigianato, favorendo la valorizzazione del patrimonio culturale locale.
Oltre all’architettura, il progetto dell’AD “Sextantio” ha puntato sulla valorizzazione delle tradizioni locali, dall’artigianato alla gastronomia, fino al recupero delle attività economiche tipiche, come la produzione di lana e il recupero delle coltivazioni tradizionali. Il recupero della cultura materiale e immateriale, la valorizzazione dell’identità locale e la creazione di una rete economica locale hanno incentivato nuove microeconomie territoriali, come la produzione e la vendita di prodotti tipici. La rivitalizzazione economica dell’area ha favorito l’occupazione della popolazione locale in attività legate al turismo, alla ristorazione e all’artigianato, mantenendo il borgo abitabile e preservandone l’equilibrio ambientale.
Il soggetto attuatore dell’Azione potrebbe essere l’Ecomuseo del Casentino4 con la collaborazione di associazioni culturali locali e di realtà economiche legate alla produzione tipica del territorio.
A7_S1_T4.3 Cooperazione tra alberghi diffusi, potenziamento delle competenze degli operatori e promozione strategica del territorio
L’ospitalità diffusa del Casentino potrebbe trarre vantaggi dalla costruzione di reti di cooperazione, anche informali, tra strutture ricettive. Si potrebbero attivare economie di scala nell’approvvigionamento di prodotti e servizi, nella formazione degli addetti e nella concezione e attuazione di campagne di marketing territoriale che, mediante strumenti digitali e piattaforme online, possano promuovere le strutture ricettive e il territorio verso il mercato turistico nazionale e internazionale.
In questo contesto, l’Azione, riconoscendo il ruolo strategico della formazione nei processi di sviluppo territoriale, propone di implementare e consolidare le competenze in ambito turistico degli attori locali coinvolti, direttamente o indirettamente, nella gestione degli alberghi diffusi affinché possano diventare protagonisti attivi del processo di valorizzazione e sviluppo territoriale.
Il soggetto attuatore dell’Azione potrebbe essere l’Ambito Turistico del Casentino con la collaborazione del Centro Risorse Educative e Didattiche (CRED) e di esperti di marketing territoriale.
Ultimo aggiornamento
19.07.2025