S3_T4.3 Riconversione di edifici pubblici abbandonati in prossimità degli itinerari culturali del Casentino in strutture ricettive
Come osservato nel Tematismo T3.1 dedicato a “Luoghi e cammini della spiritualità e dell’identità culturale”, il Casentino è segnato da una fitta rete di sentieri di varia natura, dai cammini religiosi legati alla vita di San Francesco alle vie battute dai pastori transumanti che d’inverno conducevano le greggi verso la Maremma.
Dalla fase di analisi è emersa una carenza di strutture ricettive finalizzate all’accoglienza di coloro che attraversano il territorio a piedi, in bici o a cavallo lungo gli itinerari culturali della Valle. Attualmente, i “viaggiatori lenti” sono ospitati nella maggior parte dei casi presso strutture religiose o foresterie all’interno di monasteri o parrocchie. Tali sistemazioni risultano compatibili con lo spirito e il profilo di una parte delle persone che scelgono di vivere questa esperienza, ma la carenza di strutture di accoglienza nel territorio costituisce una problematica rilevante per il buon funzionamento degli itinerari culturali, che può influire negativamente sull’esperienza dei viaggiatori.
La Strategia propone di intervenire su edifici pubblici abbandonati prossimi agli itinerari culturali del Casentino per convertirli in strutture di ospitalità.
La Strategia si focalizza principalmente sulle case cantoniere, edifici di proprietà demaniale gestiti dall’ANAS, caratterizzati dal tipico colore rosso pompeiano dell’intonaco. Questi manufatti storici, tipicamente situati lungo le strade statali italiane, furono costruiti per ospitare il personale addetto alla manutenzione delle strade (cantonieri) e i loro mezzi d’opera. Attualmente, molti di questi edifici sono dismessi o sottoutilizzati e spesso versano in condizioni di avanzato degrado.
Per il loro posizionamento strategico e il valore storico che esprimono, nel 2016 le case cantoniere sono state oggetto di un progetto promosso da ANAS, Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo (oggi Ministero della Cultura), Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e Agenzia del Demanio, al fine della loro riqualificazione, riuso e valorizzazione1. L’accordo ha previsto una fase pilota che ha coinvolto 30 case cantoniere ristrutturate e utilizzate come ostelli, ciclofficine, punti di ristoro o altre attività legate alla specificità del territorio, ai prodotti enogastronomici o artigianali della zona. Gli immobili individuati dal progetto pilota erano prossimi a reti e circuiti culturali, turistici e di mobilità, quali la via Francigena e l’Appia antica. In una seconda fase sarebbero poi stati compresi il Cammino di Francesco (La Verna-Assisi), il Cammino di San Domenico, il Circuito del barocco in Sicilia, la Ciclovia del Sole (Verona-Firenze), la Ciclovia VENTO (Venezia-Torino). L’esperienza è stata ripetuta nel 2021con la concessione in uso a terzi di 100 case cantoniere al fine del loro riuso e valorizzazione2.
La Strategia si colloca in continuità con questa iniziativa, proponendo la sua applicazione nel territorio del Casentino, a beneficio dei viaggiatori che percorrono gli itinerari culturali della Valle. Una mappatura dei beni demaniali della provincia di Arezzo in cui sono individuate anche le case cantoniere è consultabile sul sito della Regione Toscana. Da una prima ricognizione sulla posizione e sulle caratteristiche degli edifici elencati, potrebbero essere interessanti per la Strategia proposta gli immobili presenti a Poppi e a Stia-Pratovecchio (sull’itinerario della Via di Francesco) e quella di Capolona (sulla Via Romea Germanica). Occorrerà però verificare che l’elenco sia completo ed effettuare un sopralluogo sul posto per una verifica della posizione in relazione agli itinerari culturali, dello stato di conservazione e dell’effettivo utilizzo degli edifici.
Nel corso della fase di analisi si è appreso anche della presenza nel territorio di altre tipologie di edifici di proprietà pubblica che si trovano nella maggior parte dei casi sottoutilizzate o abbandonate. Tra le tipologie individuate vi sono le case forestali di proprietà statale, immobili di proprietà dell’Unione dei Comuni Montani del Casentino, due antiche Stazioni di posta e gli edifici che in passato erano adibiti a scuole pubbliche. Tutte queste tipologie di edifici potrebbero essere incluse nella Strategia ai fini della riconversione turistica-abitativa. Tuttavia, è fondamentale effettuare un sopralluogo per verificare la posizione di questi edifici in relazione agli itinerari culturali, lo stato di conservazione e l’effettivo utilizzo. Inoltre, risulta necessario raccogliere dati sulla proprietà e sulla gestione di questi immobili, poiché queste informazioni sono ancora da definire.
Possibili rischi che la Strategia potrebbe incontrare nel corso della sua implementazione riguardano le questioni legate al regime di proprietà e alle limitazioni normative. Per le case cantoniere, essendo di proprietà demaniale e gestite dall’ANAS, è fondamentale stabilire accordi tra vari enti per affrontare vincoli normativi e burocratici. Questa cooperazione è essenziale per facilitare i processi di riconversione e riutilizzo, evitando ritardi e complicazioni che potrebbero compromettere l’efficacia degli interventi.
Il progetto “Valore Paese-Cammini e Percorsi”, promosso dall’Agenzia del Demanio, il Ministero della Cultura (già MiBACT) e il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT), in collaborazione con ANAS S.p.A. e diversi enti territoriali, rappresenta un’iniziativa finalizzata alla valorizzazione del turismo lento attraverso il riuso di immobili pubblici. Avviato nel 2017, il progetto si inserisce nel Piano Strategico del Turismo 2017-2022, seguendo il percorso tracciato dall’iniziativa “Valore Paese-Fari”, dedicata al recupero e alla valorizzazione di fari, torri ed edifici costieri, già affermatasi con successo. L’obiettivo dell’iniziativa è di attrezzare e infrastrutturare cammini e percorsi storico-religiosi e ciclopedonali, offrendo ai viaggiatori esperienze autentiche e servizi radicati nel territorio. Il progetto prevede il recupero e la valorizzazione di oltre un centinaio di immobili pubblici – di proprietà dello Stato o di altri enti – situati lungo percorsi come la Via Francigena, la Via Appia, il Cammino di Francesco, il Cammino di San Benedetto, e altri tracciati locali, nonché lungo importanti ciclovie come la Ciclopista del Sole, la Ciclovia VENTO e la Ciclovia Acqua. Il patrimonio interessato comprende edifici tipici della tradizione locale, come masserie, rifugi, case cantoniere, piccole stazioni e caselli idraulici, ma anche strutture di pregio, quali monasteri, castelli e ville. Gli immobili recuperati hanno lo scopo di offrire servizi per camminatori, pellegrini e ciclisti, mediante spazi di sosta, permanenza, svago e relax come strutture ricettive, punti ristoro o centri per servizi turistici. In particolare, tra le possibili funzioni previste vi sono: luoghi di ricettività e ospitalità alberghiera ed extra-alberghiera, punti ristoro, botteghe, piccole ciclostazioni e ciclofficine, info point, punti noleggio, luoghi di formazione, luoghi per attività sociali, ricreative, culturali o di servizio alla persona. Dei 103 beni identificati nel progetto nel 2017, 43 sono di proprietà dello Stato, 50 appartenenti a enti territoriali e 10 di ANAS. Parte di questi sono stati poi concessi attraverso bandi che prevedevano due modalità di concessione:
- Concessione gratuita della durata di 9 anni, rinnovabile per altri 9, destinata a imprese, cooperative e associazioni costituite prevalentemente da giovani under 40.
- Concessione di valorizzazione, della durata massima di 50 anni, destinata a soggetti privati in grado di sostenere ingenti costi di investimento per il recupero degli immobili e capaci di sviluppare progetti turistici ad alto impatto territoriale, nell’ottica di un partenariato pubblico-privato. Questa formula è stata riservata agli immobili di maggior pregio, come ville, castelli e masserie, che richiedono interventi di riqualificazione significativi. L’assegnazione prevede il pagamento di un canone di affitto e la presentazione di un progetto finalizzato al recupero e al riuso delle strutture secondo criteri di sostenibilità3.
Potenziali soggetti promotori di questa Strategia potrebbero essere la Regione Toscana, l’Unione dei Comuni Montani del Casentino e i Comuni interessati, in collaborazione con l’Agenzia del Demanio, ANAS e il Ministero della Cultura. I soggetti attuatori saranno identificati, caso per caso, sulla base delle peculiarità delle singole Azioni.
Alla Strategia S3_T4.3 sono sottesi i Principi di rigenerazione REACT indicati in grassetto nell’elenco che segue:
P1. Conoscenza
P2. Recupero
P3. Salvaguardia
P4. Valorizzazione
P5. Governance
P6. Coesione sociale
P7. Dotazione di servizi
P8. Gestione.
Azioni relative alla Strategia S3_T4.3
A1_S3_T4.3 Identificazione e analisi di case cantoniere ed edifici similari
L’Azione prevede un’accurata analisi dei manufatti abbandonati (case cantoniere, case forestali, immobili dell’UCMC, stazioni di posta, edifici scolastici) nei pressi degli itinerari culturali del Casentino con il maggiore potenziale di essere trasformati in strutture di ospitalità. L’analisi considererà diversi fattori, tra cui proprietà, raggiungibilità, morfologia e dimensioni, stato di conservazione, accesso ai servizi a rete, distanza dagli itinerari culturali.
Per garantire l’efficacia della catalogazione, sarà necessario definire preventivamente un elenco di requisiti funzionali minimi che fungeranno da guida per l’analisi.
L’attuazione dell’Azione potrebbe essere affidata a università, enti di ricerca e istituti specializzati in analisi del patrimonio edilizio, con il supporto eventuale di associazioni culturali e cooperative locali.
A2_S3_T4.3 Mappatura e catalogazione degli edifici per un’offerta turistica differenziata
L’Azione prevede una mappatura e catalogazione sistematica degli edifici con l’obiettivo di identificare le potenzialità di accoglienza turistica offerte da ciascun edificio. Questo processo consentirà di classificare gli edifici in base a caratteristiche strutturali, dimensioni e contesto ambientale, facilitando la scelta della tipologia di ospitalità più adatta a ciascun immobile.
Discriminanti fondamentali nella selezione della tipologia di accoglienza saranno l’ubicazione, la dimensione, la configurazione degli ambienti e l’attitudine alla riconversione funzionale (ad es., vincoli determinati dalle caratteristiche della struttura in elevazione, vincoli architettonici o paesaggistici, ecc.). In funzione di questi fattori, alcuni immobili (ad es., case cantoniere e edifici scolastici) potrebbero essere trasformati in ostelli, offrendo un’accoglienza informale e conviviale per gruppi di giovani o escursionisti, o in strutture per cicloturisti dotate di spazi dedicati al ricovero di biciclette e a ciclofficine, mentre altri (ad es., la casa forestale) in strutture di ospitalità non presidiate (bivacchi), fornendo spazi semplici ma funzionali per viaggiatori in cerca di un’esperienza immersiva nella natura. Gli immobili con spazi più ampi potrebbero ospitare camere private o alloggi più confortevoli, rispondendo così alle esigenze di turisti alla ricerca di maggiore intimità e migliori servizi.
L’Azione potrebbe essere affidata a università, enti di ricerca e istituti specializzati in analisi del patrimonio edilizio, con il supporto eventuale di associazioni culturali, operatori turistici e cooperative locali.
Il progetto “Valore Paese-Cammini e Percorsi” dell’Agenzia del Demanio, promosso da MiBACT e MIT, ha individuato il patrimonio immobiliare da riqualificare attraverso un processo di selezione iniziato a partire da oltre 1.800 beni pubblici. La scelta dei 103 immobili da mettere a bando è stata guidata da criteri di prossimità rispetto ai tracciati di interesse, con una fascia di rispetto definita entro 5 km per i cammini e 15 km per le ciclovie. Degli immobili selezionati sono state elaborate delle schede di analisi, denominate “Information Memorandum”, che forniscono un quadro informativo dettagliato. Questi documenti includono indicazioni progettuali, informazioni sul contesto territoriale e normativo di riferimento, caratteristiche fisiche, valore storico-artistico e iter e strumenti di valorizzazione. Essi, evidenziando in particolare le nuove funzioni e modalità di intervento ammesse, risultano soprattutto utili per la predisposizione delle proposte di riqualificazione da presentare per la partecipazione al bando per l’affidamento in concessione [LINK NON FUNZIONA].
A3_S3_T4.3 Bando per la concessione in uso a terzi degli immobili di proprietà pubblica per la loro riconversione in strutture turistiche
Il progetto di concessione in uso delle case cantoniere e di edifici similari di proprietà pubblica per la loro riconversione in strutture turistiche si inserisce all’interno di un’iniziativa di rigenerazione del patrimonio pubblico che ha già visto esperienze simili nel 2016 e nel 2021.
L’Azione potrebbe prevedere un accordo tra Ente proprietario, Regione Toscana e Unione dei Comuni Montani del Casentino per pubblicare un bando finalizzato alla concessione in uso a terzi degli immobili. Questa iniziativa si ispira a progetti simili già realizzati, che hanno visto la collaborazione tra enti pubblici e privati per trasformare beni immobili pubblici in strutture ricettive, centri culturali o spazi polifunzionali.
L’Azione potrebbe coinvolgere Agenzia del Demanio, Regione Toscana, Unione dei Comuni Montani del Casentino e Comuni proprietari degli immobili.
A4_S3_T4.3 Integrazione con i sistemi di comunicazione e con la rete degli itinerari culturali
L’Azione mira a inserire le nuove strutture di ospitalità nei vari canali di comunicazione, al fine di facilitare la loro fruizione da parte dei pellegrini e dei turisti che percorrono gli itinerari culturali. Oltre all’aggiornamento delle mappe ufficiali dei cammini e dei sentieri, sia in formato digitale che cartaceo, le nuove strutture dovrebbero essere visibili nei siti web ufficiali dei cammini culturali e dei portali turistici locali (ad es., sito dell’Ambito Turistico del Casentino), dove venga messa in evidenza la rete degli ostelli, con la possibilità di consultare informazioni dettagliate sui servizi offerti (accoglienza, prezzi, prenotazioni).
L’Azione potrebbe coinvolgere l’Ambito Turistico del Casentino, la Regione Toscana, il Ministero del Turismo e gestori di strutture ricettive.
Le Vie Francigene, così come il Cammino Materano, rappresentano due esempi in cui la rete degli itinerari è stata rafforzata attraverso l’integrazione di strutture di ospitalità nei sistemi di comunicazione e promozione turistica, creando un ecosistema informativo integrato. Entrambi gli itinerari dispongono di portali web, piattaforme dedicate e mappe che forniscono informazioni sulle strutture ricettive disponibili lungo il percorso, facilitando accessibilità e pianificazione del viaggio.
A5_S3_T4.3 Attivazione di hub intermodali negli edifici riconvertiti
L’Azione si basa sulla mappatura e catalogazione degli edifici per un’offerta turistica differenziata (A2_S3_T4.3 “Mappatura e catalogazione degli edifici per un’offerta turistica differenziata”). Durante questo processo, verranno identificati gli edifici con potenziale per diventare hub intermodali, ovvero snodi logistici in cui convergono diverse modalità di trasporto per facilitare il passaggio da un mezzo all’altro, migliorando così l’accessibilità e la fruibilità del territorio del Casentino. Gli hub potrebbero diventare punti di riferimento strategici, dove i visitatori potrebbero ottenere informazioni utili e passare agevolmente tra diverse modalità di trasporto, come treno, autobus, biciclette o percorsi a piedi. L’iniziativa mira a facilitare le connessioni tra i vari itinerari, migliorando l’accessibilità del territorio e promuovendo un turismo sostenibile (A1_S5_T3.1 “Costruzione di un sistema di trasporto intermodale di Valle”).
L’Azione potrebbe coinvolgere i Comuni del Casentino e l’Unione dei Comuni Montani del Casentino, la Regione Toscana, le Agenzie di Trasporto Pubblico Locale, enti del Terzo Settore e associazioni locali, operatori di mobilità sostenibile e il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.
Ultimo aggiornamento
19.07.2025