S3_T4.3 Riconversione di edifici pubblici abbandonati in prossimità degli itinerari culturali del Casentino in strutture ricettive
Come osservato nel Tematismo T3.1, dedicato a “Luoghi e cammini della spiritualità e dell’identità culturale”, il Casentino è segnato da una fitta rete di sentieri di varia natura, dai cammini religiosi legati alla vita di San Francesco, alle vie battute dai pastori transumanti che d’inverno conducevano le greggi verso la Maremma.
Dalla fase di analisi è emersa una carenza di strutture ricettive finalizzate all’accoglienza di coloro che attraversano il territorio a piedi, in bici o a cavallo lungo gli itinerari culturali della Valle. Attualmente, i “viaggiatori lenti” sono ospitati nella maggior parte dei casi presso strutture religiose o foresterie all’interno di monasteri o parrocchie. Tali sistemazioni risultano compatibili con lo spirito e il profilo di una parte delle persone che scelgono di vivere questa esperienza, ma la carenza di strutture di accoglienza nel territorio costituisce una problematica rilevante per il buon funzionamento degli itinerari culturali, con riflessi negativi sull’esperienza dei viaggiatori.
La Strategia propone di intervenire su edifici pubblici abbandonati prossimi agli itinerari culturali del Casentino per convertirli in strutture di ospitalità.
La Strategia si focalizza principalmente sulle case cantoniere, edifici di proprietà demaniale gestiti dall’ANAS, caratterizzati dal tipico colore rosso pompeiano dell’intonaco. Questi manufatti storici, tipicamente situati lungo le strade statali italiane, furono costruiti per ospitare il personale addetto alla manutenzione delle strade (cantonieri) e i loro mezzi d’opera. Attualmente, molti di questi edifici sono dismessi o sottoutilizzati e spesso versano in condizioni di avanzato degrado.
Per il loro posizionamento strategico e il valore storico che esprimono, nel 2016 le case cantoniere sono state oggetto di un progetto promosso da ANAS, Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo (oggi Ministero della Cultura), Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e Agenzia del Demanio, volto alla loro riqualificazione, riuso e valorizzazione. L’accordo ha previsto una fase pilota che ha coinvolto 30 case cantoniere ristrutturate e utilizzate come ostelli, ciclofficine, punti di ristoro o altre attività legate alla specificità del territorio, ai prodotti enogastronomici o artigianali della zona. Gli immobili individuati dal progetto pilota erano prossimi a reti e circuiti culturali, turistici e di mobilità, quali la Via Francigena e l’Appia antica. In una seconda fase sono stati inclusi la Via di Francesco (La Verna-Assisi), il Cammino di San Domenico, il Circuito del Barocco in Sicilia, la Ciclovia del Sole (Verona-Firenze) e la Ciclovia VENTO (Venezia-Torino). L’esperienza è stata ripetuta nel 2021, con la concessione in uso a terzi di 100 case cantoniere al fine della loro riqualificazione.
La Strategia si colloca in continuità con questa iniziativa, proponendo la sua applicazione nel territorio del Casentino, a beneficio dei viaggiatori che percorrono gli itinerari culturali della Valle. Una mappatura dei beni demaniali della provincia di Arezzo, comprensiva delle case cantoniere, è consultabile sul sito della Regione Toscana. Da una prima ricognizione sulla posizione e sulle caratteristiche degli edifici censiti, risultano di particolare interesse per la Strategia proposta gli immobili presenti nei Comuni di Poppi e di Pratovecchio-Stia (sull’itinerario della Via di Francesco) e a Capolona (sulla Via Romea Germanica).
Nel corso della fase di analisi è emersa, inoltre, la presenza sul territorio di altre tipologie di edifici per la gran parte di proprietà pubblica, per lo più sottoutilizzati o in stato di abbandono. Tra questi si annoverano le case forestali di proprietà statale, immobili dell’Unione dei Comuni, due antiche stazioni di posta e diversi edifici scolastici dismessi.
Tutti questi manufatti, analogamente alle case cantoniere, potrebbero essere inclusi nella Strategia, previa verifica puntuale dell’ubicazione, dello stato di conservazione e della loro potenziale vocazione alla ricettività turistica e culturale.
La Strategia potrebbe incontrare criticità legate al regime giuridico delle case cantoniere (come detto, beni demaniali gestiti da ANAS) e ai relativi vincoli normativi. L’attivazione di accordi tra enti pubblici risulta pertanto indispensabile per semplificare le procedure di riuso e garantire l’efficacia degli interventi.
Il progetto “Valore Paese-Cammini e Percorsi”, promosso dal Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo e dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e svolto dall’Agenzia del Demanio in collaborazione con ANAS e diversi enti territoriali, è finalizzato alla valorizzazione del turismo lento attraverso il riuso di immobili pubblici. Avviato nel 2017, il progetto si inserisce nel Piano Strategico del Turismo 2017-2022, seguendo il percorso tracciato dall’iniziativa “Valore Paese-Fari”, dedicata al recupero e alla valorizzazione di fari, torri ed edifici costieri. L’obiettivo dell’iniziativa è di attrezzare e infrastrutturare cammini e percorsi storico-religiosi e ciclopedonali, offrendo ai viaggiatori esperienze e servizi radicati nel territorio. Il progetto prevede il recupero e la valorizzazione di oltre un centinaio di immobili pubblici situati lungo percorsi come la Via Francigena, la Via Appia, la Via di Francesco, il Cammino di San Benedetto, e altri tracciati locali, nonché lungo importanti ciclovie come la Ciclopista del Sole, la Ciclovia VENTO e la Ciclovia Acqua. Il patrimonio interessato comprende edifici tipici della tradizione locale, come masserie, rifugi, case cantoniere, piccole stazioni e caselli idraulici, ma anche strutture di pregio, quali monasteri, castelli e ville. Gli immobili recuperati offrono servizi a camminatori, pellegrini e ciclisti, mediante spazi di sosta, permanenza, svago e relax. In particolare, tra le possibili funzioni previste vi sono: luoghi di ricettività e ospitalità alberghiera ed extra-alberghiera, punti ristoro, botteghe, piccole ciclostazioni e ciclofficine, info point, punti noleggio, luoghi di formazione, luoghi per attività sociali, ricreative, culturali o di servizio alla persona. Dei 103 beni identificati nel progetto, 43 sono di proprietà dello Stato, 50 appartengono a enti territoriali e 10 all’ANAS. Parte di questi sono stati poi assegnati attraverso bandi che prevedevano due modalità di concessione:
Concessione gratuita della durata di 9 anni, rinnovabile per altri 9, destinata a imprese, cooperative e associazioni costituite prevalentemente da giovani under 40
Concessione di valorizzazione, della durata massima di 50 anni, destinata a soggetti privati in grado di sostenere ingenti costi di investimento per il recupero degli immobili e capaci di sviluppare progetti turistici ad alto impatto territoriale, nell’ottica di un partenariato pubblico-privato. Questa formula è stata riservata agli immobili di maggior pregio, come ville, castelli e masserie, che richiedono interventi di riqualificazione significativi. L’assegnazione prevede il pagamento di un canone di affitto e la presentazione di un progetto finalizzato al recupero e al riuso delle strutture secondo criteri di sostenibilità.
Potenziali soggetti promotori di questa Strategia potrebbero essere la Regione Toscana, l’Unione dei Comuni e i Comuni interessati, in collaborazione con l’Agenzia del Demanio e l’ANAS. I soggetti attuatori saranno identificati, caso per caso, sulla base delle peculiarità delle singole Azioni.
Alla Strategia S3_T4.3 sono sottesi i Principi di rigenerazione REACT indicati in grassetto nell’elenco che segue:
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P1. Conoscenza |
P2. Recupero |
P3. Salvaguardia |
P4. Valorizzazione |
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P5. Governance |
P6. Coesione sociale |
P7. Dotazioni di servizi |
P8. Gestione |
Azioni relative alla Strategia S3_T4.3
A1_S3_T4.3 Identificazione e analisi di case cantoniere ed edifici similari
L’Azione prevede un’accurata analisi dei manufatti abbandonati (case cantoniere, case forestali, immobili dell’Unione dei Comuni, stazioni di posta, edifici scolastici) nei pressi degli itinerari culturali del Casentino con il maggiore potenziale di essere trasformati in strutture di ospitalità. L’analisi considererà diversi fattori, tra cui: proprietà, raggiungibilità, morfologia e dimensioni, stato di conservazione, accesso ai servizi a rete, distanza dagli itinerari culturali.
Per garantire l’efficacia della catalogazione, è necessario definire preventivamente un elenco di requisiti funzionali minimi che fungerà da check-list per l’analisi.
L’attuazione dell’Azione potrebbe essere affidata a università, enti di ricerca e istituti specializzati in analisi del patrimonio edilizio, con il supporto di associazioni culturali e cooperative locali.
A2_S3_T4.3 Mappatura e catalogazione degli edifici per un’offerta turistica differenziata
L’Azione prevede una mappatura e catalogazione sistematica degli edifici con l’obiettivo di identificare le potenzialità di accoglienza turistica offerte da ciascun edificio. Questo processo consentirà di classificare gli edifici in base a caratteristiche strutturali, dimensioni e contesto ambientale, facilitando la scelta della tipologia di ospitalità più adatta a ciascun immobile.
Discriminanti fondamentali nella selezione della tipologia di accoglienza saranno l’ubicazione, la dimensione, la configurazione degli ambienti e l’attitudine alla riconversione funzionale (ad es., vincoli determinati dalle caratteristiche della struttura in elevazione, vincoli architettonici o paesaggistici, ecc.). In funzione di questi fattori, alcuni immobili (ad es., case cantoniere ed edifici scolastici) potrebbero essere trasformati in ostelli, offrendo un’accoglienza informale e conviviale per gruppi di giovani o escursionisti, o in strutture per cicloturisti dotate di spazi dedicati al ricovero di biciclette e a ciclofficine, mentre altri in strutture di ospitalità non presidiate (bivacchi), fornendo spazi semplici ma funzionali per viaggiatori in cerca di un’esperienza immersiva nella natura. Gli immobili di maggiore dimensione potrebbero ospitare camere private o alloggi più confortevoli, rispondendo così alle esigenze di turisti alla ricerca di maggiore intimità e migliori servizi.
I 103 immobili messi a bando dal citato progetto “Valore Paese-Cammini e Percorsi” sono stati selezionati mediante criteri di prossimità ai tracciati di interesse, con una fascia di rispetto entro 5 km per i cammini e 15 km per le ciclovie. Degli immobili selezionati sono state elaborate dettagliate schede di analisi, denominate “Information Memorandum”. Questi documenti includono indicazioni progettuali, informazioni sul contesto territoriale e normativo, caratteristiche fisiche, valore storico-artistico e strumenti di valorizzazione. Evidenziando le nuove funzioni e modalità di intervento ammesse, risultano utili per la predisposizione delle proposte di riqualificazione da presentare per partecipare al bando di affidamento in concessione.
L’Azione potrebbe essere affidata a università, enti di ricerca e istituti specializzati in analisi del patrimonio edilizio, con il supporto di associazioni culturali, operatori turistici e cooperative locali.
A3_S3_T4.3 Bando per la concessione in uso a terzi degli immobili di proprietà pubblica per la loro riconversione in strutture turistiche
Il progetto di concessione in uso delle case cantoniere e di altri edifici assimilabili, appartenenti al patrimonio immobiliare pubblico, per la loro riconversione in strutture turistiche, si ispira a iniziative già collaudate, basate sulla cooperazione tra istituzioni pubbliche e operatori privati. Queste iniziative hanno trasformato edifici dismessi o in stato di abbandono in strutture ricettive, poli culturali o ambienti multifunzionali, capaci di generare impatto sociale, economico e culturale sul territorio.
L’Azione potrebbe concretizzarsi attraverso la stipula di un accordo tra l’Ente proprietario, la Regione Toscana e l’Unione dei Comuni, finalizzato alla pubblicazione di un bando per l’assegnazione in uso a soggetti terzi degli immobili individuati. L’obiettivo è promuovere il riutilizzo di spazi oggi sottoutilizzati o in stato di abbandono, favorendo al contempo lo sviluppo locale e l’attrattività turistica.
L’Azione potrebbe coinvolgere l’Agenzia del Demanio, la Regione Toscana, l’Unione dei Comuni e i Comuni proprietari degli immobili.
A4_S3_T4.3 Integrazione con i sistemi di comunicazione e con la rete degli itinerari culturali
L’Azione mira a inserire le nuove strutture di ospitalità nei principali canali di comunicazione, al fine di facilitare la loro fruizione da parte dei pellegrini e dei turisti che percorrono gli itinerari culturali del Casentino. Oltre all’aggiornamento delle mappe ufficiali dei cammini e dei sentieri, sia in formato digitale che cartaceo, le nuove strutture dovrebbero essere visibili nei siti web degli itinerari culturali e nei portali turistici locali (ad es., sito dell’Ambito Turistico del Casentino), dove venga messa in evidenza la rete degli ostelli, dove venga evidenziata la rete degli ostelli, con la possibilità di consultare informazioni dettagliate sui servizi offerti (accoglienza, prezzi, prenotazioni).
Le Vie Francigene, così come il Cammino Materano, rappresentano due esempi in cui la rete degli itinerari è stata rafforzata attraverso l’integrazione di strutture di ospitalità nei sistemi di comunicazione e promozione turistica, creando un ecosistema informativo integrato. Entrambi gli itinerari dispongono di portali web, piattaforme dedicate e mappe che forniscono informazioni sulle strutture ricettive disponibili lungo il percorso, facilitando accessibilità e pianificazione del viaggio.
Le Vie Francigene, così come il Cammino Materano, rappresentano due esempi in cui la rete degli itinerari è stata rafforzata attraverso l’integrazione di strutture di ospitalità nei sistemi di comunicazione e promozione turistica, creando un ecosistema informativo integrato. Entrambi gli itinerari dispongono di portali web, piattaforme dedicate e mappe che forniscono informazioni sulle strutture ricettive disponibili lungo il percorso, facilitando accessibilità e pianificazione del viaggio.
L’Azione potrebbe coinvolgere l’Unione dei Comuni (Ambito Turistico del Casentino), la Regione Toscana, e i gestori di strutture ricettive.
A5_S3_T4.3 Attivazione di hub intermodali negli edifici riconvertiti
L’Azione si basa sulla mappatura e catalogazione descritta nell’Azione (A2_S3_T4.3 “Mappatura e catalogazione degli edifici per un’offerta turistica differenziata”). Durante questo processo, verranno identificati gli edifici con potenziale per diventare hub intermodali, ovvero snodi logistici in cui convergono diverse modalità di trasporto per facilitare il passaggio da un mezzo all’altro, migliorando così l’accessibilità e la fruibilità del territorio del Casentino. Gli hub potrebbero diventare punti di riferimento strategici, dove i visitatori potrebbero ottenere informazioni utili e passare agevolmente tra diverse modalità di trasporto, come treno, autobus, biciclette o percorsi a piedi. L’iniziativa mira a facilitare le connessioni tra i vari itinerari, migliorando l’accessibilità del territorio e promuovendo un turismo sostenibile (A1_S5_T3.1 “Costruzione di un sistema di trasporto intermodale di Valle”).
L’Azione potrebbe coinvolgere i Comuni del Casentino e l’Unione dei Comuni, la Regione Toscana, le Agenzie di Trasporto Pubblico Locale, enti del Terzo Settore e associazioni locali, operatori di mobilità sostenibile.
Ultimo aggiornamento
30.10.2025